KOSTENLOSE WERTERMITTLUNG VOM IMMOBILIEN-PROFI

Jetzt unser Know-how nutzen und kostenlos Immobilie der Metropolregion Hamburg, Region Harburg und der Nordheide bewerten lassen!

So gehen wir vor:

Kauf, Verkauf, Zwangsversteigerungen – wer den aktuellen Verkehrswert von Immobilien möglichst präzise bestimmen will, kommt um eine Wertermittlung nicht herum.

Die Grundlage für die Bewertung von Immobilien ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, die in der Praxis durch weitere Richtlinien konkretisiert wird, insbesondere durch die Sachwertrichtlinie sowie die Ertragswertrichtlinie.

Zu viel? Zu wenig?

Bedeutsame Fragen die nicht nur für Käufer und Verkäufer, Erben von Relevanz sind. So vielfältig wie die Anlässe für eine Bewertung sind die Zielgruppen, welche ein Interesse an einer Wertermittlung haben:
Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Banken, Anwälte, Finanzämter usw. müssen sich mit der Bewertung von Immobilien befassen.

Die KOSTENLOSE und für Sie UNVERBINDLICHE Wertermittlung stellt eine erste Indikation einer Wertermittlung dar und kann hier vorgenommen werden:

Zweck und Gründe der Wertermittlung

Die Immobilienwertermittlungsverordnung gibt die Grundlage für die Wertermittlung und standardisiert die Verfahren zur Ermittlung des Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertes. Sie kann jedoch bestimmte Faktoren für zum Beispiel Liebhaberobjekte oder sehr aktuelles Marktgeschehen nicht standardisiert berücksichtigen. Beispielsweise sind die von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte in der Regel schon bei Erscheinen veraltet, da sie aus den Verkaufspreisen des Vorjahres gebildet werden.

Für den Fall, dass ein rechtssicheres Gutachten erstellt werden muss, muss ein vereidigter Immobiliengutachter beauftragt werden, der für die Wertermittlung und Dokumentation bis zu mehrere tausend Euro aufrufen kann. Dieser ist für den Normalfall jedoch nicht notwendig und eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen regional aktiven Sachverständigen ist zur Feststellung des Marktwertes besser geeignet.

Eine Wertermittlung Ihrer Immobilie kann für folgende Anlässe von Bedeutung sein:

• für den Immobilienverkauf

• im Rahmen einer Scheidung

• im Rahmen einer Erbauseinandersetzung

• um den Beleihungswert für eine Bank festzustellen

• um eine Hypothek zu verlängern

• zur Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt

• als Bewertungsgrundlage beim Immobilienkauf

Verfahrensarten der Wertermittlung

Es gibt je nach Anlass bzw. Verwendungsabsicht unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung. Am häufigsten werden Immobilien nach dem Vergleichswertverfahren bewertet, zumindest wenn es um die Wertermittlung eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstückes geht. Bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten kommt hingegen häufiger das Ertragswertverfahren zum Einsatz. 

Sachwertverfahren:

Bei der Sachwertberechnung wird dem Verkehrswert eines Gebäudes dessen Herstellungskosten zugrunde gelegt. Ausgangspunkt sind dabei die Kosten einer theoretischen Neuerrichtung des Gebäudes. Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird der Marktanpassungsfaktor angewandt.

Ertragswertverfahren:

Insbesondere, wenn eine bewirtschaftete Immobilie oder ein Renditeobjekt zu bewerten ist, wird dieses Verfahren angewendet. Im Vordergrund steht hier der nachhaltig erzielbare Reinertrag für die Werteinschätzung. Bei dem Ertragswertverfahren ist die Marktanpassung zur Verkehrswertermittlung im Liegenschaftszinssatz enthalten.

Vergleichswertverfahren:

Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert ermittelt, indem Vergleichspreise ähnlicher bzw. gleichartiger Immobilien zu einem identischen Zeitpunkt herangezogen werden.

Kriterien der Wertermittlung

Wichtigster, da einziger unveränderlicher Wertfaktor ist immer die Lage der Immobilie . Über den Wert von Grund und Boden gibt der Bodenrichtwert Aufschluss, auf dem die Immobilie steht. Als Fausregel lässt sich sagen, dass in Regionen mit einem niedrigen Bodenrichtwert das Objekt stärker ins Gewicht fällt und andersherum weniger wichtig wird, sobald die Grundstückspreise höher sind. Allerdings beeinflussen zahlreiche weitere Faktoren die Wertermittlung einer Immobilie.

Nachfolgende Faktoren gelten als wertbeeinflussend:

• Lage (z. B. Stadt oder Land)

• Art und Größe (z. B. Etagenwohnung, Reihenhaus, Villa)

• Erschließungszustand (z. B. Wasser- und Telefonnetz)

• Ausstattung (z. B. Balkon, Parkett, Garage, Fahrstuhl)

• Energieeffizienz (z. B. Dämmung, Material)

• Zustand (z. B. Mängel, Bauschäden, Baujahr, Renovierungsbedarf)

• Nutzung und Inventar (z. B. leerstehend oder vermietet)

• Ausbaureserve

• Grundbucheinträge

Durchführung der Wertermittlung

Wir bei Goodland können uanbhängig vom Verwendungszweck der Wertermittlung den Immobilienwert für Sie feststellen. In den meisten Fällen, wie zum Beispiel bei Immobilienverkauf, ist die kostenlose Wertermittlung durch uns als Immobilienmakler der erste Schritt zu Annäherung an relevante Werte. In bestimmten Fällen, zum Beispiel bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, bei denen der Wert der Immobilie eine Rolle spielt, wird ein vereidigter Gutachter benötigt, der dann von uns beauftragt wird. Welche Art der Bewertung in welchem Spezialfall für Sie sinnvoll ist, können wir gemeinsam mit Ihnen im Einzelnen besprechen.

Besonderheiten bei der Wertermittlung

Einige Besonderheiten können sich unter gewissen Umständen mal mehr mal weniger negativ auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken, vor allem Eintragungen in das Grundbuch, die die Rechte Dritter am Objekt betreffen, wie:

• Erbbaurechte (eigenes Haus auf fremden Grund und Boden) Wohnrechte

• Nießbrauchrechte

• Wegerecht (hierbei kommt es jedoch explizit auf die Art des Wegerechtes an)

Als erfahrene Sachverständige müssen wir in allen unter diesem Punkt genannten Fällen die Immobilie bewerten, die Beeinträchtigungen durch die Rechte einschätzen sowie die Wertminderung entsprechend einbeziehen.

Doch, bevor Sie sich unnötig viele Sorgen machen, sprechen Sie mit uns. Gehen Sie gemeinsam mit uns die Sache in Ruhe an!

Weiterführende Wertgutachten

Im Unterschied zu unserer kostenlosen Wertermittlung Ihrer Immobilie, die erste wichtige Daten hervorbringt, handelt es sich bei einem Wertgutachten um eine kostenpflichtige Leistung, die jedoch wessentlich tiefer geht und genauere Ergebnisse liefert. Auch hier wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, jedoch unter wesentlich intensiver und detalierter ergründet bzw. mit entsprechend exakteren Ergebnissen.

Die Anforderungen sind daher insgesamt bedeutend höher, die Erstellung der Wertgutachtens aufwendiger und oftmals auch zeitintensiver. Für welchen Zweck man welche Form benötigt, erläutern wir Ihnen am besten in einem persönlichen Gespräch.

Inhalte und Parameter:

Ein Verkehrswertgutachten kann für jede Art von Immobilie erstellt werden. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach den allgemeingültigen Vorgaben der sogenannten ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). Je nach Immobilie kommen bei der Ermittlung das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und/oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Das Gutachten selbst enthält neben den Berechnungen teils umfangreiche Begründungen zum Wertansatz. Unsere Wertgutachten bei Goodland sind gerichtsfest und besitzen justiziable Natur.

Methoden:

Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens greifen wir auf verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung zurück. Welches angewendet wird, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Teils werden die Verfahren auch kombiniert eingesetzt, um einen Durchschnittswert zu ermitteln.

Vergleichswertverfahren: Für Verkehrswertgutachten, die nach dem Vergleichswertverfahren erstellt werden, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage für die Wertermittlung. Gibt es ausreichend viele Daten, liefert dieses Verfahren gute Ergebnisse. Es wird in der Regel bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt.

Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks sowie des Gebäudeertragswerts ermittelt. Letzterer ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Es kommt bei vermieteten Immobilien aus den Bereichen Wohnen und Gewerbe zur Anwendung.

Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Grundlage für den Bodenwert ist der örtliche Bodenrichtwert, der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten für das Gebäude, wobei das Baualter in Form einer entsprechenden Wertminderung berücksichtigt wird. Das Sachwertverfahren wird oftmals von Banken genutzt.

Welche Wertermittlungsmethode als Grundlage für ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, hängt auch von Ihrer Zielsetzung und der Art der Nutzung ab.

Sprechen Sie mit uns darüber! Wir können Ihnen beispielsweise sagen, in welchen Fällen sich das Ertragswertverfahren ausschließt oder ein Sachwertverfahren keinen Sinn macht.