Maklervertrag mit Goodland Immobilienmanagement
Ob Sie einen Makler beauftragen oder lieber selbst in die Vermarktung gehen wollen, sollten Sie sich reiflich überlegen. beides hat Vor- und Nachteile. Bedenken Sie aber: Es geht dabei immerhin um Einiges an Geld. Daher sollte zwischen Ihnen und dem Immobilienmakler unbedingt ein gutes persönliches Vertrauensverhältnbis entstehen. Sie wollen und dürfen Sie auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit verlassen! Beim Verkauf ist es dann wichtig für Sie zu wissen, was bei einem Maklervertrag zu beachten ist und was überhaupt darin festgehalten wird. Für Sie als Immobilienbesitzer ist es besonders wichtig, dass sie vollumfänglich über alle Aspekte und Rahmenbedingungen Bescheid wissen, bevor sie einen Maklervertrag mit uns eingehen. Sie sollten alle Vor- und Nachteile der verschiedenen Vertragsarten beim Maklervertrag kennen. Zum Beispiel: Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers und was können Sie an vertraglichen Leistungen von diesem erwarten? Wir von Goodland Immobilienmanagement wollen Ihnen diese Informationen an dieser Stelle einmal entsprechend erläutern. So können Sie sich ein Bild davon machen, worauf Sie sich einlassen, wenn Sie eine Immobilie, also ein Haus, eine Wohnung oder oder ein Grundstück mit uns vermitteln möchten. Im Allgemeinen steht beim Verkauf an erster Stelle der bestmöglich zu erzielende Preis und die Zeit, die der Verkauf in Anspruch nehmen wird. Dabei interessieren dann alle Fragen rund um die Ermittlung des Verkehrswertes des Objektes, die Findung des richtigen Angebotspreises sowie die einzuleitenden Schritte und deren richtige Reihenfolge.
Grundsätze im Maklervertrag
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die der Vermittlungstätigkeit zugrundeliegende Rechtsgrundlage verankert. Im BGB heißt es sinngemäß: Der Immobilienmakler vermittelt eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag für Immobilien. Die Schriftform ist für den Vertrag nicht vorgegeben. Im Fall des Erfolgs bekommt er eine entsprechende Provision. Üblicherweise vereinbaren Sie mit dem Makler Leistungen, die speziell auf Ihre Immobilien zugemünzt sind, aber selbstredend auf dem geltenden Maklerrecht basieren und die Maklerprovision (Courtage), die Vertragslaufzeit und die Tätigkeit des Maklers insgesamt betreffen.
Rechtliche Grundlage
Das Bürgerliche Gesetzbuch ist die systematische zentrale Regelung des deutschen Privatrechts und trat bereits am 1. Januar 1900 erstmalig in Kraft. Ein fundamentales Rechtsgesetz mit einer intensiven Historie. Der Maklervertrag wird in den Paragrafen 652 bis 655 behandelt. Diese Abschnitte bilden die vertragliche Grundlage zwischen Ihnen und einem Makler.
Aufgaben und Maklerprovision
Aus dem Paragraphen § 652 des BGB geht hervor, dass dem Makler seine Aufwendungen durch den Auftraggeber nicht erstattet werden. Wenn es anderslautende Vereinbarung geben soll, dann ist dieses in Schriftform zu regeln. Die „Entlohnung“ des Maklers besteht aus einem Erfolgshonorar, der so genannten Maklerprovision. Diese Provision, die der Auftraggeber oder Käufer bezahlt oder sich beide teilen, fließt nur bei erfolgreichem Kaufabschluss bzw. notarieller Beurkundung. Es war lange üblich, dass die Provision allein durch den Käufer getragen wird. Seit dem 23.12.2020 ist jedoch das „Bestellerprinzip“ für den Kauf von Wohnimmobilien in Kraft getreten, nach dem diese Provision geteilt werden muss. Der § 653 des BGB normiert die Provision des Maklers.
Verschiedene Vertragsarten
Es existieren keine differenzierten Regelungen zum Maklervertrag seitens des Gesetzgebers. So haben sich im Lauf der Zeit drei unterschiedliche Vertragsarten bei Immobilien etabliert, die an keine Formvorschriften gebunden sind. Maklerverträge können allerdings nicht mehr mündlich oder durch “schlüssiges Verhalten“ entstehen. Seit dem 23.12.2020 ist zwingend die Textform (mindestens als SMS oder E-Mail) vorgeschrieben.
Alleinauftrag
Ein seriöser Immobilienmakler ist immer bemüht, einen Alleinauftrag zu erhalten, damit der Weg für eine volle Konzentration und seine Aufwände frei wird. In dieser Art Maklerauftrag geht es einfach gesagt darum, ein Ziel, wie den Verkauf eines Hauses, zu erreichen. Der Immobilienmakler verpflichtet sich seinerseits zur Erbringung bestimmter Leistungungen. Im Gegenzuge sieht der Auftraggeber von der Beauftragung weiterer Makler ab. Auch hier ist die Provision nur bei Erfolg zu zahlen. Der Makler hat einen Provisionsanspruch, sofern er für das Objekt innerhalb der Vertragslaufzeit einen Kaufvertrag vermittelt. Der Auftraggeber ist aber nicht dazu verpflichtet, an einen vom Makler gefundenen Kunden zu verkaufen. Der Alleinauftrag sichert beiden Parteien eine problemlose Vertragserfüllung.
Qualifizierter Alleinauftrag
In einem qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber einem Makler, dass er keine eigenen Aktivitäten zum Verkauf seiner Immobilie ausübt. Das soll dem Makler die Sicherheit geben, dass dieser am Ende seiner Leistung auch die Provision bekommt, natürlich nur, wenn er die Immobilie auch verkauft. In dieser Hinsicht darf der Veräußerer vom Makler ein entsprechendes Engagement erwarten, ferner, dass der Immobilienmakler auch alle anderen Pflichten qualifiziert erfüllt. Der Verkäufer muss auch bei dieser Vertragsform nicht unbedingt verkaufen.
Unser Ratschlag
Sehen Sie sich den Makler und seinen Internetauftritt gut an bevor Sie einen Maklervertrag auslösen. Handeln Sie nicht unter Zeitdruck und treffen Sie keine übereilten Entscheidungen. Schauen Sie sich ggf. mehrere Makler an und entscheiden in Ruhe.
Widerrufsrecht und Kündigung von Maklerverträgen
Das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge, unter das auch Maklerverträge fallen, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, gilt erst seit 2014. Dabei haben Auftraggeber das Recht, einen Maklervertrag, der nicht in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen wurde, zwölf Monate lang zu widerrufen. Das heißt aber auch, dass der Makler erst nach Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden muss. Diese Frist lässt sich durch eine schriftliche Vereinbarung außer Kraft setzen. Ist nichts konkret vereinbart, gilt ein Maklervertrag auf unbestimmte Zeit, kann aber jederzeit gekündigt werden. Das ist zumindest bei einfachen Maklerverträgen so. Achten Sie aber darauf, dass die Kündigung auch wirksam erklärt wird, um möglichen doppelten Provisionsansprüchen zu entgehen. Bei zeitlicher Befristung sind die vereinbarten Kündigungsfristen einzuhalten. Das Recht auf außerordentliche Kündigung bei wichtigem Grund bleibt bestehen. Das kann der Fall sein, wenn der Immobilienmakler seine Pflichten aus dem Maklervertrag schwer verletzt.
Unser Ratschlag Nummer 1
Den Maklervertrag immer in Schriftform vereinbaren und die Widerrufserklärung entsprechend anpassen. Schaffen Sie von Beginn an klare Verhältnisse hinsichtlich der Maklerprovision und der Vertragspflichten.
Unser Ratschlag Nummer 2
Informieren Sie sich grundsätzlich vorab über die Seriosität des Maklers und seine Leistungsfähigkeit. Wenn Sie als Verkäufer zum Beispiel einen Maklerauftrag kündigen, um einen anderen Makler zu beauftragen, sollte die Vertragsbeendigung abschließend geklärt sein, um einen späteren Käufer vor einem doppelten Provisionsanspruch zu schützen.
Risiken beim Maklervertrag
Der einfache Maklervertrag birgt faktisch keine Risiken, allerdings bietet er auch keine Leistungsgarantie. Der Makler arbeitet mit geringem Aufwand, was kontraproduktiv für einen guten Verkaufspreis und einen schnellen Vertragsanschluss ist. Die Gefahr dadurch viel Geld zu verlieren, sollte nicht außer Acht gelassen werden. Beim Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag hängt es von der Vertragsgestaltung ab. Legen Sie besonderen Wert auf die Unterlagenrecherche und die Wertermittlung. Bei einem niedrigen Angebotspreis freut sich der Makler, hat er es doch viel leichter Ihr Objekt zu vermitteln. Ihr Interesse ist das aber nicht. Legen Sie Wert auf eine schlüssige Preisermittlung auf der Grundlage von Kaufpreissammlungen, Grundstücksmarktberichten und Bodenrichtwerten. Zu beachten sind darüber hinaus die Vertragslaufzeit und die Möglichkeit der Kündigung. Die Laufzeit eines Maklervertrags sollte sechs Monate nicht überschreiten.
Zusammenfassung
Auch auf Maklerverträge lässt sich das Sprichwort: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet, …“ anwenden. Wenn Sie eine Immobilie, egal ob ein Haus oder eine Wohnung verkaufen wollen, sollten Sie sich unbedingt einen seriösen und kompetenten Makler suchen. Prüfen Sie unbedingt die Verbandszugehörigkeit und Zuverlässigkeit. Nutzen Sie dabei unbedingt auch die Informationen, die Sie über den Internetauftritt des Immobilienmaklers bekommen. Kompetente und vertrauenswürdige Immobilienmakler haben nichts zu verbergen und informieren Ihre Kunden stets transparent. Lesen Sie die Kundenbewertungen des Maklers und beauftragen Sie nur, wenn Sie insgesamt einen guten Eindruck haben. Gute Makler setzen Ihre Kunden nicht unter Druck, sondern überzeugen mit Fachwissen. Bei immoeinfach.de ist das alles Firmenphilosophie und gelebter Alltag, überzeugen Sie sich gerne selbst davon.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Maklervertrag
Was ist beim Maklervertrag besonders zu beachten?
Maklerverträge sind Vertrauensangelegenheiten. Sie dürfen zu Recht erwarten, dass wir uns bei Goodland Immobilienmanagement so intensiv um Ihre Immobilie bemühen, dass sich schnellstmöglich ein Kaufinteressent findet, der den optimalen Kaufpreis zahlt. Einfach mal irgendwo auf gut Glück inserieren, genügt dafür allerdings nicht. Wir kennen unsere Aufgaben. Einige andere Makler hingegen versprechen gern spontan, sie hätten bereits potentielle Kaufinteressenten an der Hand und der Verkauf sei quasi nur noch eine Formsache. Achtung: Das ist Bauernfängerei! Erfolgreiche Makler sind nur deshalb erfolgreich, weil sie sich im Immobilienbereich auskennen, Sachkunde besitzen und vor allem die regionalen Marktgegebenheiten kennen. Nur wer den Verkehrswert einer Immobilie sachgerecht einschätzen kann, wird sie auch wirklich verkaufen können. Nur wer das Interesse potentieller Kaufinteressenten einschätzen kann, weiß, wie er die Immobilie anbieten muss. Achten Sie auch darauf, dass Sie als Eigentümer und Verkäufer möglichst keine Courtage zu zahlen brauchen, zumal es in der Region Berlin-Brandenburg ohnehin üblich ist, dass der Erwerber einer Immobilie die Maklerprovision zu Prozent selbst zahlen muss. Achten Sie auch darauf, dass Sie in einem Maklervertrag nicht zu einem Aufwendungsersatz verpflichtet werden und Sie die Kosten für die Erstellung eines Exposés oder für Inserate oder gar Fahrtkosten und Telefonate übernehmen müssen. Gute Makler übernehmen diese Kosten selbst und tragen das Risiko, dass sie die Immobilie wirklich vermarkten und einen Käufer finden, der ihre Provision zahlt. Ein seriöser Makler verfügt auch über eine Berufshaftpflichtversicherung für den Fall, dass er irgendeinen Schaden anrichtet, beispielsweise eine fehlerhafte Auskunft über den Verkaufswert oder Zustand einer Immobilie erteilt. Eine umfassende Aufklärung der Kunden ist bei Goodland Immobilienmanagement Standard!
Wie kann ich einen Maklervertreag kündigen?
Der einfache Maklerauftrag, der keine Tätigkeitspflicht des Maklers begründet und auch Ihnen das Recht belässt, andere Makler zu beauftragen, wird regelmäßig auf unbestimmte Zeit geschlossen. Sie können den Auftrag jederzeit kündigen und brauchen dafür auch keine Frist einzuhalten. Ist der Maklervertrag befristet, endet er durch Zeitablauf. Etwas anders liegen die Dinge beim Alleinauftrag. Der Alleinauftrag beinhaltet eine Tätigkeitspflicht des Maklers und verpflichtet Sie als Auftraggeber, keine anderen Makler einzubeziehen. Alleinaufträge werden meist für einen befristeten Zeitraum erteilt und enden von selbst. Sie können den Alleinauftrag stets aus wichtigem Grunde kündigen, wenn der Makler untätig ist oder seine Verkaufsbemühungen vernachlässigt und damit Ihre Interessen als Auftraggeber erheblich beeinträchtigt. Hat der Makler allerdings vorher bereits einen Kaufinteressenten nachgewiesen oder vermittelt, und kommt es erst nach der Kündigung zum Vertragsabschluss, hat der Makler seinen Provisionsanspruch selbstverständlich verdient. Sofern Sie den Maklervertrag kündigen wollen, sollten Sie die Kündigung schriftlich formulieren (Brief, E-Mail, Telefax, nicht aber SMS oder WhatsApp). Nur die schriftliche Kündigung gewährleistet klare Verhältnisse. Wenn Sie sich mit dem Gedanken der Kündigung tragen, kann es durchaus sachgerecht sein, wenn Sie Ihren Makler vorher darauf ansprechen, warum Sie kündigen möchten. Möglicherweise lassen sich Unstimmigkeiten aus dem Weg räumen.
Welche Risiken besitzt ein Maklervertrag?
Erteilen Sie dem Immobilienmakler einen einfachen Alleinauftrag, verzichten Sie gegenüber dem Makler für eine bestimmte Zeit (meist sechs Monate) auf Ihr ansonsten bestehendes Recht, die Dienste anderer Makler zeitgleich in Anspruch zu nehmen. Ihr Recht, sich selbst um einen Verkaufsabschluss zu bemühen, bleibt erhalten. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich zusätzlich, Direktinteressenten an den Makler zu verweisen oder den Makler zu Vertragsverhandlungen mit Direktinteressenten hinzuzuziehen. Alleinaufträge haben aber ihren Sinn. Denn: Im Gegensatz zum normalen Maklerauftrag, der keine Tätigkeitsverpflichtung des Maklers begründet, verpflichtet sich der Makler beim Alleinauftrag, nachhaltig auf den Erfolg hinzuarbeiten. Da er in diesem Fall davon ausgeht, dass er Ihre Immobilie aller Voraussicht nach wird verkaufen können, wird er sich besonders intensiv um den Verkauf Ihrer Immobilie bemühen und nicht einfach abwarten, bis sich vielleicht ein Interessent meldet. Auch seine Nebenpflichten werden ausgeweitet. Dazu zählt z.B. die Beratung des Auftraggebers im Hinblick auf einen vorteilhaften Vertragsabschluss. Vor allem weiß der Makler aber, dass Sie ihm vertrauen und ihm die Gelegenheit geben, sich intensiv um Ihre Immobilie zu bemühen. In diesem Fall ist der Makler zusätzlich motiviert, Kosten zu tragen, Arbeit und Aufwand in der Erstellung eines Exposés zu investieren, Inserate zu finanzieren und wirklich jeden Termin mit potentiellen Kaufinteressenten wahrzunehmen. Ihr Risiko besteht im Prinzip lediglich darin, dass Sie dem Makler vertrauen müssen und keinen anderen Makler beauftragen sollten. Möchten Sie dies nicht, genügt ein einfacher Maklerauftrag, bei dem Sie aber nicht sicher wissen können, mit welcher Intensität Ihr Makler für Sie und Ihr Objekt arbeiten wird.
Wie lange läuft ein Maklervertrag?
Nun, das hängt natürlich vom Vertrag und auch vom Objekt ab, aber bei uns läuft ein Maklervertrag in der Regel 6 Monate. Warum? Wenn Sie sich für uns entscheiden, werden wir zu 100% für Sie tätig, dies garantiert den Erfolg. Leider ist das Maklerrecht in vielen Punkten nicht so eindeutig, insofern sollten Sie sich vor Vertragsabschluss unbedingt informieren. Die Vorbereitung wird in der Regel, je nach der Art des Objektes, zwei bis drei Wochen in Anspruch nehmen. Dann läuft die eigentliche Vermarktung an, und danach braucht es natürlich immer auch noch eine gewisse Zeit um die Bonität der Kunden zu prüfen. Auch der notarielle Kaufvertrag ist vorzubereiten. Nachdem Sie sich für Goodland Immobilienmanagement entschieden haben, sollten Sie anderen Interessenten besser absagen. Eine Mehrfachbeauftragung kann nicht in Ihrem Interesse sein, und nicht jeder Vertrag muss schriftlich vereinbart werden.
Kann ich parallel einen anderen Makler beauftragen?
Im Volksmund heißt es: „Viele Köche verderben den Brei“. Wir lassen uns von diesem alten Sprichwort leiten und arbeiten nur mit einem Alleinauftrag. Wenn mehrere Immobilienmakler eine Immobilie anbieten, ist der Verkauf stark vom Zufall abhängig. Das fördert auf keinen Fall die Vertriebsaktivitäten der Makler. Und außerdem ist das Objekt dann schnell verbrannt und die Kunden sind irritiert. Die Kaufinteressenten werden durch Parallelangebote verunsichert, und es kommt leicht zu Preisnachlassforderungen. Das Maklerrecht in Deutschland ist vergelcihsweise altmodisch geregelt, es gibt daher die unterschiedlichsten Ausgestaltungen von Maklerverträgen und keinen allgemeingültiugen Standard. Wir bieten unseren Kunden 100% Einsatz = 100% Erfolg. Schließlich geht es, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen wollen, um eine Vertrauensposition und letztendlich um Ihr Geld. Und damit gehen wir von immoeinfach nie leichtfertig um. Ein Immobilienverkauf will immer sauber vorbereitet sein. Die Recherche der erforderlichen Unterlagen und die Ermittlung des Angebotspreises sind wichtige Bestandteile unserer Arbeit. Diesen Aufwand können wir nur betreiben, wenn uns von der Auftraggeberseite ein entsprechendes Vertrauen entgegen gebracht wird.
Foto oben: Photomix Company (Pexels)