Haus verkaufen

Von allen Faktoren, die während des Verkaufsprozesses eine Rolle spielen, ist der Angebotspreis am wichtigsten. Einen dem Markt angemessenen Preis zu definieren, stellt für viele Haus- und Grundstücksbesitzer eine große Herausforderung dar. Zum einen müssen nämlich Lage und Zustand der Immobilie berücksichtigt werden, aber zum anderen auch die Kaufkraft der Zielgruppe. Emotionen und Erinnerungen an die Zeit im Eigenheim sollten Sie versuchen auszublenden und sich auf eine sachliche, nüchterne Sicht auf Ihr Vorhaben einstellen. Für einen besseren Spielraum bei Verhandlungen lohnt es sich, allein aus diesem Grund einen Makler zu beauftragen, denn die Preise fallen am Ende unter Umständen höher aus als erwartet. Ohne den richtigen Preis für Ihre Immobilie kommen Sie leider nicht voran. Ist dieser zu niedrig, werden Sie von vielen Interessenten überrannt, ist er zu hoch, fällt das Interesse geringer aus. Und wenn Sie den Preis nachträglich herabsenken, warten die Interessenten, ob Sie noch weiter heruntergehen. Das ist leider nicht so einfach.

Beim Verkauf eines Hauses haben Sie keine sofortigen Interessenten, wie dieses meistens beim Wohnungsverkauf der Fall wäre. Diese müssen Sie regelrecht suchen, und das über bestimmte bzw. dafür geeignete Kanäle. Es ist ausschlaggebend für den Erfolg Ihrer Verkaufsabsicht, die richtigen Leute anzusprechen, zu deren Bedarf also Ihre Immobilie in ihren Merkmalen passt. Das ist je nach Objekt, Preis oder Lage immer anders gelagert. So wird ein eher kleines Einfamilienhaus in der Nähe von Hamburg zum Beispiel jungen Familien zusagen. Neben der Größe des Gartens und die Nähe zu Schulen oder Kindergärten ist in solche einem Fall recht ausschlaggebend. So gäbe es noch unzählige andere Fälle, in denen die Kaufentscheide völlig anders erfolgen. Mit einem professionellen Exposé werden alle wesentlichen Fakten dargestellt. Da dieses die Immobilie nicht bis ins wirklich allerletzte Detail abbilden kann, sind hier die faktisch richtigen Rahmenangaben entscheidend. In der Verkaufsphase sollten demnach ganz bestimmte Interessenten in ihrem individuellen Bedarf angesprochen und bedient werden. Gute Objektfotos können maßgeblich dabei helfen, die Anzahl der Besichtigungen zu erhöhen bzw. eine Vorauswahl der Interessenten für Sie zu vereinfachen. Dem Aufwand bei der Vermarktung oder der Exposéerstellung sind keine Grenzen gesetzt. Mit einem passenden Vermarktungskonzept, also der richtigen Strategie lässt sich sehr viel erreichen. Wir stehen Ihnen gerne als Partner zur Seite, wenn Sie das möchten.

In jedem Fall ist es leider so, dass Sie ausreichend Zeit einplanen sollten, bis sich Ihr Verkaufswunsch realisiert hat. Das bedeutet nicht, dass es nicht auch schneller als erwartet ginge. Dennoch, in der Regel ist bis zumVerkauf mit mehreren Wochen oder sogar Monaten zu rechnen, je nach Marktsituation. Der Verkauf kann  allerdings durch viele Einflussfaktoren verlangsamt oder beschleunigt werden. Wenn der Verkaufspreis zu hoch ist oder wichtige Unterlagen erst noch mühsam beschafft werden müssen, kann es entsprechend länger dauern. Und auch das Gegenteil ist möglich: Ist der Preis eher niedrig angesetzt, finden sich Interessenten vergleichsweise schneller und wenn alle Unterlagen vorhanden sind, kann die Vermarktung früher beginnen bzw. der Vermakrtungsprozess insgesamt konstruktiver vorangehen.

Als Eigentümer haben Eltern selbstredend das Recht, die Immobilie, indem ihre Kinder aufgewachsen sind, jederzeit nach ihren Vorstellungen zu verkaufen, sofern alle gesetzlichen Rahmenbedingungen eingehalten werden. Im Alter entscheiden sich einige Eigenheimbesitzer zu einem Verkauf, nachdem die Kinder bereits ausgezogen sind, wenn es dann zum Beispiel für zwei Personen zu groß wird oder einfach zu aufwendig, Haus und Grundstück instand zu halten. Es ist den Eltern zudem im Prinzip erlaubt, das Haus zu verkaufen und die Kinder einfach auszuzahlen, beispielsweise, wenn die Kinder die Immobilie nicht erben möchten. Das gibt es gar nicht so seltren, wie Sie vielleicht denken. Sind sich Eltern unsicher, ob das Haus vererbt werden soll oder nicht, vielleicht weil sich deren Kinder in einem eher nicht so guten Verhältnis zueinander befinden und der Erbfall zu Streit führen könnte, besteht die Möglichkeit, das Haus noch zu Lebzeiten an eines der Kinder zu verkaufen. Das ist dann ratsam, wenn Sie sich als Eigentümer bereits zu Lebzeiten dazu entscheiden möchten, was in Zukunft aus der Immobilie wird und wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus zu verkaufen, aber gleichsam ein Wohnrecht erhalten möchten. Ein Verkauf zwischen den Eltern und dem Kind ist vorteilhaft zu realisieren, wenn das Kind nach dem Ableben beider Eltern aufgrund des Erbes nicht durch die Regelung der Eigennutzung dazu verpflichtet sein will, in das Haus auch einziehen zu müssen. Bei einem vorzeitigen Verkauf kann das Kind selbst nach dem Ableben der Eltern entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Zudem ist mit einem Verkauf an ein Kind in der Regel auch abgesichert, dass die Immobilie weiterhin im Besitz der Familie bleibt. Außerdem fallen keine Erbschafts- und Schenkungssteuern an. Drittens kann das Elternhaus auch an eine dritte Person verkauft werden. Für diese Möglichkeit entscheiden sich Eltern häufig, wenn sie im Alter gern bis zu ihrem Ableben in ihrem Haus weiter wohnen möchten und keine Kinder haben oder keines der Kinder zum Kauf bereit ist. Es könnte auch sein, dass die Eltern das Haus nicht vererben möchten oder dringend finanzielle Mittel benötigen, um sich einen Platz im Seniorenheim oder in einer altersgerechten Wohngemeinschaft zu finanzieren. Bei einem vorzeitigen Verkauf an eine dritte Person sollten Besitzer sich allerdings im Klaren darüber sein, dass die Immobilie sich logischerweise nicht mehr im Familienbesitz befindet.

In einigen Fällen müssen die Kinder entscheiden, ob sie das Haus ihrer Eltern verkaufen möchten. Wenn beispielsweise beide Eltern verstorben sind, dann können die Erben, also die Kinder, einen Immobilienverkauf durchführen. Diese wären auch dazu berechtigt das Haus zu verkaufen, wenn die Eltern nicht mehr geschäftsfähig sind.

IM ERBFALL DAS ELTERNHAUS VERKAUFEN:

Erbt ein Kind als alleiniger Erbe das Haus seiner Eltern, dann ist es rechtmäßig der neue Eigentümer dieser Immobilie und wird auch als solcher im Grundbuch eingetragen. Erst nach der Eintragung in das Grundbuch kann der Erbe entscheiden, ob dieser in das Elternhaus einziehen und dort wohnen möchte, oder ob das Haus verkauft werden soll. Gründe für einen Verkauf könnte ein anderer Lebensmittelpunkt des Kindes sein oder es könnte sein, dass aus beruflichen Gründen das Elternhaus nicht interessant erscheint. Erben mehrere Kinder die Immobilie, wird es bezüglich des Hausverkaufs der Eltern schon komplizierter. Mehrere Erben bilden immer eine Erbengemeinschaft und werden gemeinschaftlich im Grundbuch als neue Eigentümer der Immobilie eingetragen. Soll das Haus auch in diesem Fall verkauft werden, dann müssen alle Erben bzw. im Grundbuch eingetragenen Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Ist nur eine einzige Person dagegen, dann kann kein Verkauf durchgeführt werden. Entschließen sich die Erben dazu, gemeinschaftlich das Elternhaus zu verkaufen, dann bekommt jeder Miterbe seinen Anteil des Verkaufserlöses. Entschließt sich allerdings ein Kind aus der Erbengemeinschaft dazu, das Haus zu kaufen und in diesem zu wohnen, dann müssen alle Miterben dem zustimmen und der Erbe muss die Miterben gleichermaßen auszahlen. Der Grundbucheintrag würde verändert werden und dieser Erbe würde als alleiniger Eigentümer der Immobilie eingetragen werden. Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie als Erbengemeinschaft verkaufen wollen, stellen wir Ihnen gerne noch mehr Informationen zur Verfügung.

AUFGRUND VON GESCHÄFTSUNFÄHIGKEIT DER ELTERN DAS ELTERNHAUS VERKAUFEN:

Kinder sind weiterhin auch dazu berechtigt, das Haus ihrer Eltern zu verkaufen, falls entweder beide Elternteile geschäftsunfähig sind oder wenn ein Elternteil verstorben ist und das andere Elternteil geschäftsunfähig ist. Zu beachten dabei gilt, dass ein Kind im Namen der Eltern den Hausverkauf nur durchführen kann, sofern eine unterschriebene und notariell beurkundete Generalvollmacht der Eltern vorliegt, welche besagt, dass deren Kind für sie handeln darf. Falls die Generalvollmacht nicht vorliegt, dann muss das Vormundschaftsgericht benachrichtigt und eingeschaltet werden.

Unabhängig davon, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt, muss auch für das Haus der Eltern vorab ein Wert ermittelt werden. Bei dieser Ermittlung ist zu empfehlen, dass sich die Eigentümer  fachlichen Rat einholen. Ein seriöser Immobilienmakler zum Beispiel kennt sein Fachgebiet und ermittelt den Wert Ihrer Immobilie präzise und anhand verschiedener Faktoren und Parameter, übrigens unter Zuhilfenahme der gesetzlich vorgeschriebenen Methoden. Sprechen Sie uns gerne an, wenn es um eine erste Wertindikation hinausgeht! Denn erst eine detallierte Ermittlung ist die Grundlage für den Verkaufspreis, sie sollte nicht auf subjektiver Einschätzung beruhen, sondern auf objektive, allgemeingültigen Fakten, schon gar keinen „einfachen Wunschwert“ darstellen. Fundierte Ermittlung und Festlegung des realistischen Wertes und Preises von Immobilien ist zielführender und steigert am Ende immer die Erfolgswahrscheinlichkeit.

Meistens handelt es sich bei den Interessenten bzw. Käufern eines vermieteten Einfamilienhauses um Privatpersonen, die das Haus gerne selbst nutzen und bewohnen möchten. Da diese in ein vermietetes Haus nicht direkt nach dem Kauf einziehen können, da der Kauf nicht die Miete bricht, wie man das juristisch ausdrückt, entsteht für die neuen Eigentümer in Folge der Eigenbedarfskündigung eine entsprechende Wartezeit. Suchen Sie also vorzugsweise Privatpersonen, die perspektivisch nicht unmittelbar umziehen müssten, zum Beispiel eine Junge Familie, die zwar grundsätzlich mehr Platz benötigt, aber eben noch nicht dringend oder zwingend sofort.

Kapitalanleger sind sehr interessiert an vermieteten Immobilien, da Sie auf Rendite aus sind. Besonders rund um die Metropolregion Hamburgs treffen Sie auf einen recht interessanten Nachfragemarkt. Steht ein Haus lange leer, ist es auf Grund seines Zustands nur noch schwer zu vermieten, dann wird es naturgemäß wesentlich schwieriger, Investoren zu finden. Kapitalanleger wollen in den wenigsten Fällen selbst noch weiter Hand anlegen.

Die Gruppe der Interessenten bei einem Kauf eines Mehrfamilienhauses ist kleiner als bei anderen Objektarten. Denn es wird selten ein Mehrparteienhaus von Familien oder privaten Personen, die in der Immobilie wohnen möchten, gekauft. In der Regel werden diese von Privatanlegern gekauft, die entweder als einzelne Person oder als Gemeinschaft auftreten. Weitere Kaufinteressenten sind Immobilienfonds, also verschiedene Gesellschaftsformen – häufig Kapitalgesellschaftsformen -, die das Kapital mehrerer Anleger bündeln und dann in Mehrfamilienhäuser investieren.

Bei einem Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit mehreren (vermieteten) Wohneinheiten ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Käufer bzw. neue Eigentümer erst einmal an die bestehenden Mietverträge gebunden bleibt und diese als neuer Vermieter weiterführen muss. Möchte ein Verkäufer das Mehrfamilienhaus nur in einzelnen Wohnungen verkaufen, dann muss auf Verkäufer- und Käuferseite eine Kündigungsfrist von ca. drei Jahren berücksichtigt werden. Sollte der Verkäufer jede einzelne Wohnung des Hauses verkaufen wollen, muss dem Mieter zwingend ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Dieses Vorkaufsrecht gibt dem Mieter die Möglichkeit, die Wohnung zu gleichen Bedingungen, wie es im Kaufvertrag mit einem anderen Erwerber vereinbart werden würde, zu kaufen. Es gilt aber nur dann, wenn die Wohnung, in der der Mieter wohnt, während seiner Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, obwohl die Wohnung vorher eine Mietwohnung war.

Die Vorbereitung eines Verkaufs besteht in erster Linie in der akribischen Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen sowie die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Desweiteren sollte das Mehrfamilienhaus in verschiedenen Portalen im Internet angeboten werden, um Sichtbarkeit und Reichweite herzustellen. Die Immobilie sollte natürlich vorteilhaft dargestellt werden, eventuelle Mängel oder Nachteile gegenüber Interessenten nicht verschwiegen werden, und zwar nicht nur, weil es strafbar ist, sondern eine ehrliche, transparente Basis das gegenseitige Vertrauen stärkt und sich positiv auf den Ausgang des Verkaufsziels auswirkt.

Bei der Vermarktung ist es ungemein wichtig, für Kaufinteressenten erreichbar zu sein. Als Immobilienmakler sind wir bei Goodland telefonisch, per E-Mail, über die Kontaktformulare auf unserer eigenen Internetseite oder den Portalen, in dnen wir inserieren, erreichbar und pflege eine zügige Antwortrate. Daher sollten auch Eigentümer, die ohne Makler verkaufen, für Interessenten erreichbar sein und sich bereit zeigen, ausführlich und offen Auskunft zu geben.

Kaufinteressenten richtig einzuschätzen, heißt beim Immobilienverkauf, darauf zu achten, welche der potenziellen Käufer wirklich Interesse an dem Objekt haben und welche sich eventuell aus anderen Beweggründen melden. Dazu gehört es auch, die Interessenten auf ihre Bonität zu überprüfen. Bei Fragen rund um das Thema „Mehrfamilienhaus verkaufen“, stehen wir von Goodland Immobilienmanagement Ihnen immer gerne zur vollen Verfügung. Zögern Sie nicht, uns anzusprechen.